Trong bối cảnh TP.HCM chuẩn bị trở thành siêu đô thị, việc áp dụng mô hình Hợp tác công tư (PPP) để cải tạo dải bờ sông Sài Gòn, đặc biệt là khu vực cảng Nhà Rồng - Khánh Hội, được xem là chìa khóa để kích hoạt dòng vốn đầu tư hàng tỷ USD và nâng tầm giá trị bất động sản toàn khu vực.
Tư duy mới về không gian công cộng: Từ chi phí sang đầu tư sinh lời
Thực tiễn từ các siêu đô thị hàng đầu thế giới như New York, London hay Singapore đã chứng minh rằng việc đầu tư vào không gian công cộng mang lại hiệu quả kinh tế vượt trội (ROI) chứ không đơn thuần là phúc lợi xã hội. Điển hình như dự án High Line tại New York hay khu vực Vịnh Marina tại Singapore, sự xuất hiện của các công viên và đường dạo bộ chất lượng cao đã trở thành "mỏ neo" thu hút dòng vốn đầu tư tư nhân, kéo theo sự phát triển của chuỗi dịch vụ thương mại, du lịch và gia tăng chóng mặt giá trị bất động sản xung quanh.
Tuy nhiên, tại TP.HCM, tỷ lệ không gian công cộng hiện nay vẫn ở mức rất thấp so với quy chuẩn của một siêu đô thị tương lai. Đáng tiếc nhất là quỹ đất dọc bờ sông Sài Gòn – nơi được ví như mặt tiền đắt giá nhất thành phố – vẫn chưa được quy hoạch và khai thác hiệu quả. Theo kiến trúc sư Steven Townsend, Giám đốc điều hành Studio Urban Design, trong 5 năm tới khi dân số bùng nổ, nếu không có những không gian xanh liền mạch để kết nối cộng đồng và ứng phó biến đổi khí hậu, chất lượng sống của cư dân đô thị sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Cơ chế PPP là lời giải cho bài toán vốn và vận hành
Thách thức lớn nhất của việc phát triển các đại công viên ven sông là chi phí đầu tư ban đầu đắt đỏ và gánh nặng vận hành bảo dưỡng khổng lồ mà ngân sách nhà nước khó lòng bao cấp toàn bộ. Kiến trúc sư David Ching, Phó chủ tịch Janus Capital Việt Nam, chia sẻ bài học thành công từ Singapore: Quốc đảo này đã xã hội hóa mạnh mẽ thông qua hình thức PPP. Chính phủ tạo cơ chế, còn doanh nghiệp tư nhân bỏ vốn xây dựng và vận hành các không gian công cộng để đổi lấy quyền lợi khai thác thương mại hoặc hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị cho các dự án bất động sản của họ nằm kế cận.
Áp dụng vào thực tế TP.HCM, khu vực cảng Nhà Rồng - Khánh Hội (Quận 4) với diện tích quy hoạch lớn đang là ứng viên sáng giá nhất để thí điểm mô hình này. Nếu được chuyển đổi thành một công viên công cộng quy mô lớn kết nối trực tiếp với Thủ Thiêm và Quận 1 qua các cây cầu đi bộ, khu vực này sẽ trở thành một biểu tượng mới của thành phố. Khi đó, các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất xung quanh sẽ là những người hưởng lợi đầu tiên và họ hoàn toàn sẵn sàng chia sẻ gánh nặng tài chính với thành phố nếu có cơ chế pháp lý minh bạch.
Đòn bẩy gia tăng giá trị bất động sản bền vững
TS Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia Kinh tế trưởng ADB Việt Nam và TS Sử Ngọc Khương từ Savills Việt Nam đều nhấn mạnh mối quan hệ hữu cơ giữa không gian công cộng và kinh tế đô thị. Một dự án bất động sản không thể chỉ là những khối bê tông để bán. Giá trị thực và tính thanh khoản của tài sản được định đoạt bởi môi trường sống xung quanh. Khi một công viên hay tuyến phố đi bộ hình thành, giá bất động sản khu vực đó thường ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, giá thuê mặt bằng thương mại cũng cao hơn.
Do đó, việc TP.HCM mời gọi tư nhân tham gia kiến tạo không gian công cộng là một bước đi "thuận nước đẩy thuyền". Nó biến các khu đất hoang hóa ven sông thành tài sản giá trị, tạo ra nguồn thu bền vững từ du lịch, dịch vụ và thuế bất động sản, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân – yếu tố cốt lõi để thu hút nhân tài và giới tinh hoa đến sinh sống và làm việc lâu dài.
