Trong vòng 5 năm trở lại đây, giá thuê phòng trọ tại khu vực TP.HCM biến động theo 2 giai đoạn chính. Cụ thể, năm 2020-2021 với sự ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, mức giá chào thuê cao nhất ghi nhận giảm đều; trong khi mức giá chào thuê trung bình và thấp nhất không có tín hiệu thay đổi rõ rệt.
Từ năm 2022, các mức giá chào thuê đều tăng trưởng mạnh. Trong năm 2023 và nửa đầu 2024, mức giá chào thuê cao nhất giảm nhẹ, trong khi giá trung bình và giá thấp nhất không có nhiều sự thay đổi.
Nhà Tốt nhận định giá cho thuê phòng trọ theo các quận có biến động theo thời gian tương tự với xu hướng chung của khu vực TP.HCM khi đều giảm trong giai đoạn 2020-2021, tăng trở lại trong năm 2022, sau đó tiếp tục giảm nhẹ và đi ngang trong 2023 kéo sang đến nửa đầu 2024.
Mức giá thuê được chia thành 3 phân khúc chính; trong đó, giá cao thuộc các quận trung tâm như quận 1, 3, Phú Nhuận. Mức giá tầm trung ở các quận Bình Thạnh và 7. Còn giá bình dân nằm ở quận Tân Bình, Tân Phú.
Giá thuê phòng trọ bình quân tại quận 1 có xu hướng giảm từ 5.2 triệu đồng/tháng vào quý 1/2020 xuống còn 4.9 triệu vào quý 2/2024 (giảm 6%) sau hơn 4 năm; Phú Nhuận tăng nhẹ 5% từ 4 triệu đồng lên 4.2 triệu đồng/tháng; trong khi quận 3 giữ nguyên 4.5 triệu đồng/tháng,
Điều này cũng dễ dự đoán vì giá cho thuê phòng trọ ở các quận trung tâm, sầm uất đã cao thì sẽ ít biến động hơn so với các quận như Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú,... đang còn mức thấp.
Tính đến tháng 6/2023, dân số trên địa bàn TP.HCM đạt gần 8.9 triệu người với tổng diện tích là 2,095 km2, mật độ dân số thành phố ước tính 4,248 người/km2, cao nhất cả nước hiện nay.
Theo dự thảo chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030, dân số trên địa bàn này vào năm 2025 sẽ đạt khoảng 10.25 triệu người, cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương khoảng 367,000 căn nhà. Qua đó, nâng tỷ lệ diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố năm 2025 lên mức 23.5 m2/người.
Tính trung bình một căn nhà với 3 người ở, nguồn cung cho thuê tại TP.HCM sẽ cần giải quyết nhu cầu cho khoảng 3.41 triệu người, tương đương khoảng hơn 1 triệu căn nhà ở cho thuê vào năm 2025.
Từ số liệu vào lượng tin rao cho thuê tại TP.HCM được ghi nhận trên nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt, về tổng thể nhu cầu thuê vẫn có thể được đáp ứng, tuy nhiên tại các khu vực lõi trung tâm thành phố, số lượng sản phẩm cho thuê có thể sẽ không đủ đáp ứng nhu cầu và người dân sẽ phải tìm thuê ở các khu vực vùng ven hoặc ngoại thành.
Phân khúc bình dân (có giá thuê dưới 3 triệu đồng/tháng) có tỷ lệ các sản phẩm phòng trọ với hình thức chia sẻ không gian có diện tích trên đầu người thấp, các không gian bếp và nhà vệ sinh chung như homestay, kí túc xá, sleepbox,… đang có xu hướng tăng lên từ mức 6% trong năm 2021 lên 12% trong nửa đầu năm 2024.
Với phân khúc tầm trung (từ 3-6 triệu đồng/tháng), diện tích phòng có thể thuê được giữ ổn định trong khoảng từ 20-30m2. Tuy nhiên, các chủ trọ đang có xu hướng trang bị nội thất đầy đủ hơn cho phòng trọ, khi tỷ lệ phòng trọ là "nhà trống" giảm từ 31% đầu năm 2022 xuống còn 16% trong năm 2024; trong khi đó phòng trọ có "nội thất đầy đủ" tăng từ 57% lên 70%.
Tại phân khúc cao cấp không có nhiều biến động về loại hình sản phẩm cũng như diện tích cho thuê.
