Khoảng cách giữa giá đền bù và thực tế thị trường
Trong văn bản kiến nghị ngày 22.12 gửi UBND TP.HCM, các cơ quan chuyên môn như Sở Tư pháp và Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đã nhấn mạnh đặc biệt đến yếu tố hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân. Đây là một nhận định mang tính chiến lược trong bối cảnh công tác giải phóng mặt bằng đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án giao thông trọng điểm, giá đền bù được tính toán dựa trên nền tảng của Bảng giá đất. Nếu bảng giá này tiếp tục ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, chỉ bằng 10-20% giá đất ở liền kề trong khi giao dịch thực tế trên thị trường thường đạt mức 60-70%, sự phản kháng của người dân là điều tất yếu.
Thực tiễn triển khai các siêu dự án như Vành đai 3 hay chuẩn bị cho Vành đai 4 cho thấy, sự đồng thuận của người dân tỷ lệ thuận với mức giá đền bù. Khi người dân cảm thấy mức giá bồi thường quá rẻ mạt, không đủ để họ tái lập cuộc sống hoặc chuyển đổi nghề nghiệp, họ sẽ kiên quyết bám trụ, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người và kéo dài nhiều năm. Lúc này, chi phí cơ hội mà Nhà nước phải gánh chịu do dự án chậm tiến độ, đội vốn và lãng phí nguồn lực xã hội lớn hơn rất nhiều so với khoản ngân sách tiết kiệm được từ việc đền bù giá rẻ.
Kiến nghị mức giá 40-50% là điểm cân bằng lợi ích
Trước thực trạng đó, tờ trình ngày 1.12 của Sở Nông nghiệp - Môi trường đề xuất giá đất nông nghiệp bằng 40% giá đất ở cùng thửa và đất công nghiệp bằng 50% được giới chuyên gia đánh giá là một con số mang tính khoa học và thực tế. Mức định giá này không phải là con số ngẫu nhiên mà được xây dựng dựa trên dữ liệu giao dịch thị trường, tiệm cận hơn với giá trị thực của tài sản.
Việc chấp nhận một mặt bằng giá đất nông nghiệp hợp lý mang lại lợi ích kép. Về phía người dân, họ giảm bớt cảm giác bị thua thiệt khi bị thu hồi tư liệu sản xuất, từ đó dễ dàng chấp thuận phương án bồi thường và bàn giao mặt bằng sớm. Về phía Nhà nước, mặc dù chi phí đền bù ban đầu có thể tăng lên, nhưng đổi lại là tốc độ giải phóng mặt bằng "thần tốc", giúp khơi thông dòng vốn đầu tư công và đưa công trình vào khai thác đúng tiến độ. Đây chính là tinh thần hài hòa lợi ích mà Nghị quyết 254/2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 đang hướng tới.
Thước đo cho sự công bằng và tư duy quản lý mới
Việc xây dựng bảng giá đất 2026 là phép thử quan trọng đối với năng lực quản lý của chính quyền địa phương trong bối cảnh Luật Đất đai mới đã bãi bỏ khung giá đất, trao quyền tự quyết sát sườn hơn cho các tỉnh thành. Nếu tiếp tục duy trì tư duy định giá thấp mang tính áp đặt hành chính để giữ an toàn cho ngân sách trước mắt, địa phương sẽ phải đối mặt với sự bất ổn xã hội và sự đình trệ hạ tầng trong dài hạn.
Những kiến nghị liên tục của Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường vào ngày 27.6 và 27.11 về mức giá tối thiểu từ 30-70% cần được nhìn nhận nghiêm túc như một giải pháp căn cơ để giải quyết tận gốc các xung đột đất đai. Một bảng giá đất minh bạch, sát thị trường sẽ triệt tiêu cơ chế "xin - cho" trong xác định giá đất cụ thể, đồng thời tạo ra sự công bằng xã hội. Đó là nền tảng để Nhà nước và Nhân dân tìm được tiếng nói chung trong công cuộc phát triển hạ tầng, đúng với mục tiêu phát triển bền vững mà Đảng và Nhà nước đã và đang theo đuổi.
