Cơn lũ nguồn cung hạng sang lệch pha nhu cầu thực
Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất từ OneHousing và CBRE, năm 2026 được dự báo là điểm rơi của một lượng cung căn hộ kỷ lục tại Hà Nội và các vùng phụ cận. Con số 35.000 căn hộ sắp đổ bộ thị trường phần lớn tập trung tại các đại đô thị phía Đông và phía Tây thành phố, đến từ những tên tuổi lớn chuyên phát triển bất động sản hàng hiệu như Masterise Homes, MIK Group hay Sunshine Group. Tuy nhiên, điều đáng bàn là cơ cấu của giỏ hàng này đang bị méo mó nghiêm trọng khi 100% nguồn cung mới đều được định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Thực tế này cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang đua nhau thiết lập một mặt bằng giá mới để tối ưu hóa biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao. Những căn hộ bình dân hay trung cấp vốn là xương sống của thị trường và là đích đến của đại đa số người lao động nay đã hoàn toàn vắng bóng. Thay vào đó là những sản phẩm được gắn mác "hạng sang" với giá bán sơ cấp dao động từ 60 đến 80 triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí cao hơn tại các vị trí đắc địa.
Bài toán khó giải về khả năng hấp thụ
Sự lệch pha cung cầu này đặt ra một dấu hỏi lớn về khả năng hấp thụ của thị trường. Với mức giá thiết lập mới, một căn hộ hai phòng ngủ tiêu chuẩn hiện nay có giá trị không dưới 4 tỷ đồng, trong khi các căn hộ diện tích lớn hơn dễ dàng vượt ngưỡng 5-6 tỷ đồng. Đây là con số nằm ngoài tầm với của phần lớn gia đình trẻ và tầng lớp trung lưu tại Hà Nội, những người có thu nhập trung bình chưa thể tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vài năm ngắn ngủi như đà tăng của giá nhà.
Khi mức giá vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả, tệp khách hàng tiềm năng bị thu hẹp đáng kể. Nhóm người mua để ở thực sự sẽ buộc phải từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà hoặc dạt về các vùng ven xa xôi hơn. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đang trở nên thận trọng hơn sau những bài học đắt giá về thanh khoản và lãi suất thả nổi. Viễn cảnh hàng chục nghìn căn hộ được xây dựng xong nhưng không tìm được chủ nhân thực sự đang hiện hữu ngày một rõ nét hơn.
Nguy cơ hình thành những khu đô thị không người ở
Hệ quả nhãn tiền của việc phát triển ồ ạt bất động sản cao cấp không dựa trên nhu cầu ở thực chính là sự xuất hiện của các khu đô thị "ma" hay những tòa nhà "tắt đèn". Giới đầu cơ có thể mua vào để chờ tăng giá nhưng họ không có nhu cầu chuyển đến sinh sống. Trong khi đó, mức giá cho thuê buộc phải cao để bù đắp chi phí vốn lại khiến người đi thuê e ngại. Kết quả là những tòa tháp lộng lẫy được hoàn thiện, bán hết hàng trên giấy tờ nhưng thực tế lại vắng lặng, thiếu sinh khí và không tạo ra giá trị kinh tế thực tế cho khu vực.
Bài học từ những khu đô thị hoang lạnh tại Mê Linh hay Hoài Đức trong chu kỳ trước vẫn còn nguyên giá trị. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về cơ cấu sản phẩm và các chính sách thuế để hạn chế đầu cơ, làn sóng 35.000 căn hộ hạng sang sắp tới có thể sẽ tạo ra một lượng tồn kho thành phẩm khổng lồ. Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực xã hội mà còn tiềm ẩn rủi ro nợ xấu cho hệ thống ngân hàng và sự bất ổn cho thị trường bất động sản trong dài hạn.
