Theo văn bản kiến nghị ngày 22.12 của liên ngành gửi UBND TP.HCM, nếu không nâng biên độ giá đất nông nghiệp lên mức 40-70% so với đất ở, gánh nặng tiền sử dụng đất sẽ tăng đột biến, biến nhu cầu an cư chính đáng của người dân trở thành bài toán tài chính bất khả thi.
Bài toán hiệu số và gánh nặng tài chính từ chênh lệch địa tô
Để thấu hiểu nguồn cơn sự lo lắng của người dân, cần nhìn thẳng vào công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Về bản chất, số tiền người dân phải nộp cho ngân sách nhà nước được tính bằng chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp. Đây là một bài toán hiệu số đơn giản nhưng có tác động tài chính khổng lồ.
Trong bối cảnh Bảng giá đất ở áp dụng từ năm 2026 dự kiến sẽ tiệm cận giá thị trường (tăng cao), nếu giá đất nông nghiệp đầu vào bị kìm giữ ở mức quá thấp, khoảng cách chênh lệch này sẽ bị nới rộng cực đại. Hệ quả là số tiền người dân phải đóng sẽ tăng lên theo cấp số nhân.
Có thể hình dung qua một ví dụ cụ thể: Giả sử một mét vuông đất ở theo giá thị trường là 100 triệu đồng. Nếu áp dụng theo kiến nghị của Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường (mức 70%), giá đất nông nghiệp được định giá là 70 triệu đồng. Khi đó, người dân chỉ phải đóng phần chênh lệch là 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu theo dự thảo điều chỉnh giảm xuống mức 10%, giá đất nông nghiệp chỉ còn 10 triệu đồng. Lúc này, số tiền người dân phải đóng lên tới 90 triệu đồng/m2.
Chỉ một sự điều chỉnh tỷ lệ phần trăm trong bảng giá đầu vào, nghĩa vụ tài chính của người dân đã tăng gấp 3 lần. Đây chính là lý do Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường liên tục có các công văn vào ngày 27.6 và 27.11 kiến nghị mức giá đất nông nghiệp tối thiểu phải đạt từ 30-70% so với đất ở để bảo đảm sức dân.
Cơ sở pháp lý từ Nghị quyết 254
Các kiến nghị về việc tăng giá đất nông nghiệp hoàn toàn không phải là đòi hỏi vô căn cứ mà phù hợp chặt chẽ với hành lang pháp lý mới. Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội cùng các Nghị định sửa đổi như Nghị định 226/2025 và Nghị định 291/2025 đã mở cơ chế cho các địa phương, cho phép điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường thay vì áp đặt khung giá cứng nhắc như trước đây.
Xét về thực tế giao dịch, dữ liệu thị trường cho thấy đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc thuộc quy hoạch đất ở thường được giao dịch với giá trị tương đương 60-70% giá đất ở cùng vị trí. Do đó, việc Sở Nông nghiệp - Môi trường trình phương án định giá ở mức 40% trong tờ trình ngày 1.12 được xem là bước đi thận trọng và hợp lý. Ngược lại, các kết luận gần đây muốn điều chỉnh giảm mức này xuống thấp hơn nữa đang đi ngược lại nguyên tắc thị trường mà Luật Đất đai 2024 quy định, đồng thời phớt lờ thực tế giao dịch đang diễn ra.
Nguy cơ tắc nghẽn nguồn cung nhà ở và lãng phí đất đai
Nếu mức giá đất nông nghiệp năm 2026 bị chốt ở mức thấp, hệ lụy nhãn tiền là đại đa số người dân sẽ không còn đủ khả năng tài chính để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hàng ngàn héc-ta đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sẽ đứng trước nguy cơ bị bỏ hoang hoặc phát sinh tình trạng xây dựng trái phép do người dân không đủ tiền để "hợp thức hóa" tài sản.
Tình trạng này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước do không thu được tiền sử dụng đất mà còn đi ngược lại mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nhà ở mà Nghị quyết 254/2025 hướng tới. Một chính sách giá đất hợp lý cần đóng vai trò đòn bẩy để đưa nguồn lực đất đai vào khai thác hiệu quả, thay vì tạo ra những rào cản thuế phí khổng lồ phong tỏa quyền lợi chính đáng của người dân.
Do vậy, việc xác định giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 cần được nghiên cứu nghiêm túc, khoa học và sát sườn với thực tiễn từng khu vực nhằm đảm bảo sự công bằng xã hội và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân.
